Voor het eerst in 26 jaar kent de gemiddelde prijs van woningen in België een daling. Vooral voor villa’s wordt aanzienlijk minder betaald. In een jaar tijd zakte de gemiddelde villaprijs in België met 5,6 procent. Bij de goedkopere woonhuizen is de prijsdaling minder voelbaar, een daling van slechts 1,3 procent. De prijs van appartementen blijft min of meer constant en kent een stijging met 0,9 procent. De prijs van de bouwgrond daarentegen blijft stijgen, omwille van de schaarste.
Ongeveer dezelfde evoluties vindt men terug in het Vlaamse en Waalse gewest. De goedkoopste provincie is West-Vlaanderen, de duurste provincie Vlaams-Brabant. De goedkoopste gemeente is Mesen, waar een huis gemiddeld 101.000 euro kost, het duurst is de gemeente Pepingen met een gemiddelde van 342.583 euro.
Het Waalse gewest heeft als goedkoopste provincie Henegouwen en Waals-Brabant als duurste provincie. De duurste gemeente is Lasne, waar een huis gemiddeld 315.623 euro kost, de goedkoopste gemeente is Meix-Devant-Virton, met gemiddeld 74.500 euro voor een woonhuis.
De top van duurste gemeenten bestaat uit gemeenten van het Brussels Gewest: Sint-Pieters-Woluwe, Ukkel, Elsene, Sint-Lambrechts-Woluwe en Etterbeek.
Dat blijkt uit gegevens van de Federale Overheidsdienst Economie , al wijst men er wel op dat het om gemiddelden gaat. De statistieken van de FOD zijn namelijk gebaseerd op prijzen vermeld in de notariële aktes. En daar tussen het ondertekenen van de verkoopsovereenkomst en het verlijden van de akte algauw drie maanden verstrijken, duikt de invloed van een gebeurtenis in september pas in december op in de statistieken.
De invloed van de financiële crisis is dus duidelijk merkbaar in de jongste cijfers van de Belgische vastgoedmarkt, maar het effect ervan op de prijzen blijft beperkt, zeker als vergeleken wordt met landen als de Verenigde Staten, Ierland en Spanje.
Decreet grond- en pandenbeleid ook van toepassing op 1 september 2009
Het in maart 2009 goedgekeurde grond- en pandendecreet (publicatie B. S. 15 mei 2009) moet ervoor zorgen dat diverse doelstellingen op het vlak van ruimtelijke ordening, huisvesting en economische ontwikkeling gerealiseerd worden. Met dit decreet wil men het aanbod aan sociale woningen (65.000 sociale woningen tegen 2020) vergroten. Door de verkrotting en de leegstand aan te pakken wil men de leefbaarheid van de steden verhogen.
Het decreet kreeg wel heel wat weerstand uit de woningbouw- en vastgoedsector. Bij grote verkavelingsprojecten moet er immers verplicht een sociaal aanbod zijn. Vanaf 1 september 2009 kunnen projectontwikkelaars verplicht worden om 10 tot 20 procent van de kavels voor sociale woningen te bestemmen. Dat deel van de verkaveling zal goedkoper moeten verkocht worden, waardoor de rentabiliteit van het project in het gedrang kan komen. De sector vreest dat hierdoor de prijzen van nieuwbouwwoningen zullen stijgen.
Vanaf 1 september worden in 69 Vlaamse gemeenten en steden nieuwe bouwkavels enkel nog verkocht aan kopers die een nauwe band met de streek hebben. Deze maatregel moet het betaalbaar wonen in eigen streek bevorderen.
Dit decreet treedt aanstaande dinsdag in werking. Doch moet er opgemerkt worden dat de Vlaamse regering nog veel werk op de plank heeft om het decreet te laten slagen. Verschillende broodnodige uitvoeringsbesluiten moeten nog volledig uitgewerkt en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd worden. Daarnaast overweegt de Vlaamse werkgeversorganisatie Voka een juridische procedure op te starten tegen dit grond- en pandendecreet.
De verzekering gewaarborgd wonen was een initiatief van voormalig Vlaams Minister van Wonen Marino Keulen. Sinds 1 april 2009 kan men opnieuw deze gratis verzekering. De gratis verzekering voorziet in een dekking voor wie een hypothecaire lening – voor het kopen, bouwen of renoveren van zijn woning in het Vlaams Gewest – afsluit en wegens onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid niet meer in staat is zijn lening verder af te lossen. De tegemoetkoming bedraagt maximaal 500 euro en loopt gedurende maximaal 3 jaar.
Aan het onderschrijven van deze verzekering gewaarborgd wonen zijn wel verschillende voorwaarden verbonden:
hypothecaire lening van minstens 50.000 euro voor de aankoop, de bouw of de aankoop en renovatie (afwijkende regeling voor renovatieleningen);
volledige arbeidsgeschikt zijn en een beroepsactiviteit uitoefenen op het tijdstip van de aanvraag;
12 maanden ononderbroken gewerkt hebben voorafgaand aan het tijdstip van de aanvraag;
de geschatte verkoopwaarde van de woning mag de 320.000 euro niet overstijgen;
de woning moet uw enige woning zijn en in het Vlaams gewest gelegen zijn;
nog niet genoten hebben van een verzekering gewaarborgd wonen waarvan de premie door de Vlaamse overheid werd ten laste genomen.
Sinds de herinvoering op 1 april 2009 werden de inkomensgrenzen afgeschaft.
Deze verzekering wordt afgesloten voor een periode van 10 jaar waarbij het Vlaams Gewest de kost van de verzekeringspremie draagt. De aanvrager moet dus geen premie betalen.
Op het Vastgoedloket van CIB Vlaanderen vindt u onder ‘Tools/verzekering gewaarborgd wonen’ meer informatie.
In het Belgisch Staatsblad van 7 augustus jongstleden werd een wijziging van de woninghuurwet met betrekking tot aanrekening van bemiddelingskosten van een derde aan de huurder opgenomen *.
Een nieuw artikel 5 ter werd toegevoegd aan de woninghuurwet. Het betreffende artikel zegt:
“Bemiddeling door een derde voor de verhuring van het onroerend goed. Art. 5ter. Wordt voor niet geschreven gehouden, elk beding dat de kosten voor de bemiddeling door een derde voor de verhuring van het onroerend goed ten laste legt van de huurder, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht.“
Als algemeen principe poneert deze bepaling dat de vastgoedmakelaar geen ereloon mag ontvangen van de huurder bij een verhuuropdracht. Hierbij passen een aantal opmerkingen.
Op de eerste plaats past de vaststelling dat dit nieuwe artikel alleen van toepassing is op woninghuren, of preciezer huurovereenkomsten met betrekking tot hoofdverblijfplaatsen. Verhuur van kantoren, winkels of garages blijven buiten het toepassingsgebied van deze nieuwe bepaling.
Ten tweede dient vastgesteld dat deze wet blijkbaar alleen de kosten van bemiddeling viseert, en niet de andere kosten, zoals bijvoorbeeld kosten voor plaatsbeschrijving. Deze kunnen zoals voorheen ten laste van beide partijen worden gelegd.
Uitzondering op de algemene regel is de hypothese waarbij de huurder aan de vastgoedmakelaar de opdracht geeft een huurwoning te zoeken. Dan mag de vastgoedmakelaar zijn ereloon wel degelijk van zijn opdrachtgever ontvangen.
Deze regel treedt in werking vanaf 17 augustus 2009.
* wet van 18/06/2009 tot aanvulling van de woninghuurwet met betrekking tot aanrekening van bemiddelingskosten van een derde aan de huurder (B.S., 07/08/2009).
--------------------------------
Woninghuurwet: aanvulling
---------------------------------
De Voorzitter, De Ondervoorzitter, Luc MACHON Hugues de BELLEFROID
Verkoopovereenkomsten wijzigigen per 1 september 2009
Op 27 maart 2009 (publicatie Belgisch Staatsblad van 15 mei 2009) heeft de Vlaamse Regering het aanpassingsdecreet Ruimtelijke Ordening, dat het decreet van 18 mei 1999 wijzigt, bekrachtigd. Tevens werd binnen de Vlaamse Regering beslist om het decreet Ruimtelijke Ordening en de verschillende wijzigingsdecreten te coördineren in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Deze codex voert tevens enkele nieuwigheden in met het oog op transparantere procedures en een grotere rechtszekerheid naar de burger toe.
De nieuwe codex houdt eveneens enkele wijzigingen in met betrekking tot de ‘informatieplichten’. Vanaf 1 september 2009 moet de stedenbouwkundige informatie die verplicht in de publiciteit wordt opgenomen (nu artikel 5.2.6 Vlaamse Codex RO, voorheen artikel 142 DRO) eveneens in de onderhandse koopovereenkomst overgenomen worden (nu artikel 5.2.5 Vlaamse Codex RO, voorheen artikel 141 DRO). Let wel; deze bijzondere informatieplicht in enkel van toepassing voor de steden en gemeenten die reeds over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister beschikken. De gemeenten die nog niet over dergelijke registers beschikken moeten melding maken van deze informatie zoals die in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen zijn opgenomen.
Vanaf 1 september 2009 moet het artikel 99 van het oude decreet ruimtelijke ordening niet langer meer in de onderhandse koopovereenkomst opgenomen worden. Overeenkomstig het artikel 5.2.5 Vlaamse Codex RO volstaat voortaan een eenvoudige verwijzing naar het artikel 4.2.1 van deze codex. Dit artikel omvat de handelingen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is.
In deze nieuwe codex werd eveneens de nummering volledig gewijzigd. Om wegwijs te raken in deze aangepaste nummering werd op het einde van de codex een concordantietabel opgenomen. Op het Vastgoedloket van CIB Vlaanderen vindt u onder ‘Juridische Informatie/brochures en documenten een exemplaar van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Per 1 september 2009 zullen de CIB-modelcontracten ook aan deze nieuwe regelgeving aangepast worden.
Vastgoedcrisis heeft gevolgen voor de Vlaamse Schatkist
De week kon men in de pers lezen dat de vastgoedcrisis een gat slaat in de Vlaamse begroting. Tijdens de eerst helft van dit jaar zijn de ontvangsten uit registratierechten met ruim 20% gedaald in vergelijking van dezelfde periode vorig jaar. De economische crisis heeft tot gevolg dat er minder onroerend wordt gekocht en verkocht en dat er ook minder wordt gebouwd of verbouwd. De daling van het aantal vastgoedtransacties heeft dus ook nefaste gevolgen voor de Vlaamse schatkist.
Doch kent de Vlaamse overheid een ideaal instrument om de terugvallende inkomsten uit registratierechten opnieuw op te krikken: de verzekering gewaarborgd inkomen. Deze verzekering biedt een dekking voor wie omwille van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid zijn/haar hypothecaire lening niet meer kan afbetalen. Minister van Wonen Freya Van den Bossche bevestigt dat de verzekering gewaarborgd wonen een belangrijk instrument is en dat er inspanningen moeten geleverd worden om deze verzekering bij het publiek te promoten. Bij de bekendmaking van de verzekering kan ook de vastgoedmakelaar een belangrijke rol spelen (zie verder in deze nieuwsbrief).
(Bron: Het Laatste Nieuws/Gazet van Antwerpen/Belga)
Eindelijk ! het arrest van de Kamer van Beroep van Mons :
Rode kaart voor ‘notaris-makelaars’ !
UIB is gelukkig met het arrest dat de Kamer van Beroep van Mons deze Maandag uitbracht. Hierbij werd een notaris uit Féluy (Henegouwen) veroordeeld tot staking van vastgoedactiviteiten binnen de 8 dagen, overwegende dat « ...deze activiteiten de eerlijke praktijken aantasten op commercieel vlak en de beroepsbelangen van vastgoedmakelaars schaden…” »
Een beetje historiek : In Henegouwen en Limburg zet de concurrentie van bepaalde notarissen sinds jaren veel kwaad bloed bij de vastgoedmakelaars. UIB was er telkens bij, maar het was vooral onder impuls van Réflexions Immobilières dat de strijd gevoerd werd onder de vlag van het BIV. De strijd kende hoogten en laagten, maar zojuist heeft de Kamer van Beroep van Mons erkend dat “...vastgoedmakelarij een commerciële daad is, dat niet past bij notariële activiteiten... »
Standpunt van de notarissen : De notarissen gaan ervan uit dat ze deze activiteiten eerst uitoefenden en dat de notarissen van Henegouwen zonder deze bijkomende activiteit niet kunnen rond komen.. Ze vroegen een “regularisatie” van de bestaande toestand, die ze als een ‘verworven recht’ beschouwden. Daar hun lobbying beter gestructureerd was, bekwamen ze zelfs de steun van onze Minister (Arrest van de Rechtbank van Charleroi, April 2007). De notarissen gaan er ook van uit dat vastgoedmakelarij een verlengde is van hun officiële activiteiten...
Standpunt van UIB : UIB heeft deze argumentatie steeds aan de kaak gesteld. Het was immers de wet van 25 Ventôse van het jaar XI (16 maart 1803) dat de activiteiten van het notariaat organiseerde. Hierin werden heel duidelijk in artikel 6 verboden ‘…alle commerciële activiteiten , rechtstreeks of onrechtstreeks, en onder gelijk welke vorm…’; De wet zelf is dus reeds 200 jaren restrictief en volkomen duidelijk. Er kan dan ook geen sprake zijn van ‘regularisatie’ van inbreuken, die tot een systeem werden uitgebreid. Een voorbeeld zal ons standpunt duidelijk maken. Nemen we een autobestuurder die (onwettelijk) links van de weg rijdt. Is dit een ‘verworven recht’ na twee weken? Moet deze bestuurder ‘geregulariseerd’ worden? Zeker niet ! En de onwettige verkoop van hand tot hand sinds 200 jaren kan dan ook geenszins een reden tot ‘regularisatie’ zijn voor de Minister. Politieke inmengingen zijn nooit in het voordeel van de makelaars uitgedraaid . Denken we bijvoorbeeld aan de politieke afrekeningen die de landmeters toelieten om ons strafvrij concurrentie aan te doen, uiteraard zonder enige wederkerigheid : De vastgoedmakelaar mag immers geen aktes verlijden of gronden opmeten !
Eerlijke concurrentie aub : Bijkomend wrevelpunt is de BTW. Het notariaat is hieraan niet onderworpen en kan dus misbruik maken van het vastgoedmonopolie waarvan ze geniet; Hierbij worden ‘de kosten’ aan de verkoper aangerekend, terwijl de makelaar 21% btw op zijn erelonen moet aanrekenen. Maar de hand blijft uitgestoken : UIB lag in September 1993 aan de basis van de oprichting van het BIV, waarbij de regels van toetreding tot het beroep werden vastgelegd. UIB meent dat een notaris makelarij tot zijn hoofdberoep mag maken, dat hij zelfs hartelijk welkom is in onze rangen voor zover hij de wetten eerbiedigt door zich lid te maken van het Instituut en zijn aanstelling op het Tableau te behartigen. Maar de notaris is « ... een ambtenaar, een beeedigd persoon die bij wet geen handelsactiviteiten mag uitoefenen…” De kandidaat zal dus een keuze moeten maken tussen de twee beroepen en het is duidelijk uitgesloten dat makelarij kan beschouwd worden als « een verlenging van een officiële activiteit”
De reactie van het BIV op dit vonnis was uiteraard positief. ”We verzetten ons niet tegen het juridisch werk van de notaris, wél tegen zijn handelsactiviteiten", verklaart Hugues de Bellefroid, ondervoorzitter van het BIV. “ We hopen dat dit vonnis de notaris gaat terugplaatsen in zijn hoofdrol, namelijk het verstrekken van onafhankelijk advies aan de families en het voor waar verklaren van de stukken tussen partijen” onderstreept hij.
Het BIV streeft een nationaal akkoord na met de Koninklijke Federatie van het notariaat. Dit arrest zou wel eens jurisprudentie kunnen maken. In alle geval is het arrest tegenstelbaar aan de Koninklijke Federatie, die haar kar gespannen had met de zaak van de notaris van Féluy.
Gecontacteerd door het agentschap Belga, kon de Koninklijke Federatie nog niet zeggen of ze in cassatie gaat tegen het vonnis van de Kamer van Beroep van Mons.
Je Beroepsvereniging blijft waakzaam !
Je mening is belangrijk : Je wil een reactie kwijt? info@upi-uib.be
UNION DE PROFESSIONS IMMOBILIERES DE BELGIQUE UNIE DER IMMOBILIENBEROEPEN VAN BELGIE Avenue Albert 29 1190 Bruxelles – Albertlaan 29 1190 Brussel www.upi-uib.be - info@upi-uib.be
Het energieprestatiecertificaat (EPC) bij verkoop en verhuur van bestaand residentieel vastgoed is verplicht bij de verkoop en verhuur van elke “wooneenheid” en moet dus opgemaakt worden per woning, per appartement, per studio,… Een wooneenheid is elke eenheid binnen een gebouw met woonfunctie die energie verbruikt en die over de nodige voorzieningen beschikt om autonoom te functioneren. Omtrent de vraag of er in bepaalde gevallen al dan niet een EPC moet aangevraagd worden, bestaan er echter soms onduidelijkheden.
Bij de verkoop of verhuur van woningen die niet verwarmd worden, is er geen EPC vereist. Voor woningen daarentegen waarbij de verwarming defect of niet aangesloten is, moet er wel een certificaat worden aangevraagd. Voor woningen die onbewoonbaar verklaard werden, is evenmin een EPC vereist.
Een woning, gebouwd onder de EPB-regelgeving (bouwvergunning na 1 januari 2006), beschikt over een “EPC bij bouw”. Dit EPC is 10 jaar geldig en mag gebruikt worden als EPC bij verkoop of verhuur. Zolang het “EPC bij bouw” geldig is, moet er dus geen bijkomend EPC worden aangevraagd.
In de bijgevoegde tabel wordt een overzicht gegeven van de situaties waarin een EPC al dan niet verplicht is.
Het recent door het Vlaams parlement goedgekeurde aanpassingsdecreet (18 maart 2009) breidt de reeds bestaande bijzondere informatieplicht uit met de voorlegging van een door de gemeente gevalideerd as-builtattest. Vanaf 1 juni 2012 zal dit attest verplicht in zowel de onderhandse verkoopovereenkomst als in de vastgoedpubliciteit moeten opgenomen worden.
Het as-builtattest is een attest waarin wordt verklaard dat wat werd gebouwd, zowel nieuwbouw als verbouwingen, overeenstemt of slechts minimaal afwijkt van de vergunde plannen. De architect of het gemeentelijk verzelfstandigd agentschap hebben 30 dagen om het attest af te leveren. Voor de daarop volgende vereiste validering heeft het College van Burgemeester en Schepenen 60 dagen de tijd. In het beste geval mag dus geen publiciteit gevoerd worden gedurende 3 maanden. Aan de niet-naleving van deze termijnen is ook geen specifiek rechtsgevolg verbonden. De dreigende rechtsonzekerheid leidt voor de vastgoedmakelaar, maar ook voor de notaris en de eigenaar-verkoper, tot niet werkbare toestanden.
Naast de problematiek met betrekking tot het bekomen van de stedenbouwkundige inlichtingen zal de verplichting om het as-builtattest op te nemen in de vastgoedpubliciteit een bijkomend obstakel voor de vastgoedmakelaar vormen. Volgens de thans voorliggende uitvoeringsmodaliteiten zal een verkoop op plan niet meer mogelijk zijn.
CIB Vlaanderen kaart de knelpunten op het politieke forum aan. CIB Vlaanderen verdedigt daarbij het standpunt dat de mogelijkheid moet bestaan om reeds publiciteit te voeren in afwachting van de aflevering van de stedenbouwkundige inlichtingen en het as-builtattest, zodat de vastgoedmakelaar zijn verplichting t.o.v. de vastgoedconsument, correct en onmiddellijk kan uitvoeren.
maandag 9 maart 2009 - (pv) - De btw-verlaging op een schijf van 50.000 euro bouwwerken is snel beslist. Er zijn intussen nog meer preciseringen bekend gemaakt, de nood daaraan was zeer groot.
Voor sociale woningen geldt 6 % btw op een schijf van € 50.000 voor zowel de levering als de afwerking van het gebouw.
Enkel natuurlijke personen die het gebouw privé gebruiken en er ook hun domicilie hebben, hebben recht op de tariefverlaging.
Bij oprichting van een gebouw moet de bouwheer een verklaring afgeven op het btw-controlekantoor. ij ontvangt dan een ondertekende kopie. Die kopie geeft hij vervolgens af aan de aannemer. Bij levering van een gebouw is het de vervreemder die de verklaring moet afgeven op het btw-controlekantoor.
Teruggave van btw is mogelijk wanneer te veel btw betaald is.
In het artikel in Fiscoloog wordt verder nog nagegaan wanneer een gebouw al dan niet ingrijpend wordt verbouwd.
KB nr. 20 art. 1quinquies. Bron: Fiscoloog - 04/03/2009 - Samenvatting uit Index Extended
maandag 5 januari 2009 - (pv) - De malaise in de economie is al langer bezig dan de laatste maanden van het jaar, al hebben de problemen bij de bankinstellingen er voor gezorgd dat iedereen nu een meer dan afwachtende houding aanneemt. Is dit terecht?
Een glazen bol heeft niemand, maar enkele indicatoren wijzen erop dat vastgoed een interessante belgging is en blijft.
– De rente is meer dan laag te noemen en de prognoses zijn dat deze nog zullen verlagen op korte termijn. – De intrest afhankelijk van het soort hypotheek die men verkiest varieert op heden tussen de 3,54 en de 5,61%. – De inflatie aan uw spaarcenten is nu ook onder controle.
In het verleden is gebleken dat vastgoed steeds met de inflatie mee evolueert en zelfs overstijgt. Onroerend goed heeft door de jaren heen niet alleen zijn waarde behouden, rekening houdend met de muntontwaarding, maar de reële waarde ervan is zelfs hoger dan de inflatie, een typische eigenschap van het beleggen in vastgoed.
De overheid heeft al aangekondigd de nodige stappen te gaan nemen en ondermeer gaan we straks maar 6% betalen op de eerste schijf constructie van 50.000€ bij nieuwbouw ipv de gebruikelijke 21%.
Recent zijn de prijzen gedaald, of toch minstens gestagneerd (dit is ondermeer afhankelijk van de ligging en de bestemming van het onroerend goed).
De Belgische vastgoedmarkt is relatief gezien goedkoop, en voor beleggers is vastgoed is zeker alternatief voor bancaire beleggingen.
maandag 5 januari 2009 - (pv) - Sinds 1 november 2008 moet iemand die een woning wil verkopen beschikken over een energieprestatiecerticicaat. Wat valt onder het energieprestatiecertificaat (EPC)? Wat als u een woning wil verhuren?
Wat moet u als eigenaar doen als u uw woning wil verkopen?
• U zorgt ervoor dat er een EPC beschikbaar is en dat het EPC wordt voorgelegd aan de (potentiële) koper. • Bij de verkoop moet het originele EPC worden overgedragen aan de koper. In de notariële akte zullen een aantal gegevens van het EPC worden opgenomen.
Welke woningen vallen onder de verplichting?
Een EPC moet worden opgemaakt voor elke aparte wooneenheid die over de nodige woonvoorzieningen beschikt om autonoom te functioneren, dus:
• per huis • per appartement • per studio • per vakantiewoning • per sociale woning • per service flat
Deze autonome wooneenheid moet, naast de leefruimte, beschikken over:
• een eigen toilet • een eigen douche of bad • een eigen keuken of kitchenette.
Woningen die niet aan deze voorwaarden voldoen, moeten geen EPC hebben. Opgelet! Studentenkamers met een gemeenschappelijke keuken of douche moeten geen aparte EPC's hebben, maar er moet een EPC worden opgemaakt voor het gebouw in zijn geheel.
Wie kan een energieprestatiecertificaat opmaken?
Enkel een erkende energiedeskundige voor residentiële gebouwen type A kan een EPC opmaken. Een lijst van erkende energiedeskundigen kan u terugvinden op de website van het Vlaams Energieagentschap (VEA).
Moet ik nog een EPC laten opmaken, wanneer ik al een compromis over de verkoop gesloten heb?
Vanaf 1 november 2008 geldt het volgende:
U moet als verkoper een EPC hebben van zodra u de woning te koop of te huur aanbiedt op de immobiliënmarkt. Het is de bedoeling dat het EPC voorgelegd wordt aan geïnteresseerde kopers. Het EPC moet dus aanwezig zijn nog vóór de ondertekening van het compromis.
Wanneer het compromis ondertekend werd voor 1 november (tijdens de overgangsperiode), dan hoeft u geen epc te hebben.
Kan ik mijn huis toch verkopen als ik geen EPC heb?
Ja. U kan als verkoper wel een boete krijgen van het Vlaams Energieagentschap (VEA), wanneer u geen EPC hebt. De boete bedraagt minimaal 500 euro en maximaal 5000 euro.
Moet een onbewoonbaar verklaarde woning ook een EPC hebben als het verkocht wordt?
Voorlopig is dit nog wel verplicht, maar dit werd voorgelegd aan de Raad van State voor advies tot wijziging. Men wil geen verplichting meer opleggen voor verkoop van residentiële gebouwen die door de burgemeester onbewoonbaar verklaard werden. http://www.energiesparen.be/epcparticulier
Het economische herstelplan dat de federale regering vorige week met veel enthousiasme aankondigde en de bouwsector het nodige duwtje in de rug zou geven, moet toch met enige voorzichtigheid benaderd worden. Omtrent de maatregel waarbij gedurende een jaar een btw-tarief van 6 % wordt toegepast op de eerste 50.000 euro van de factuur voor nieuwbouw, de veralgemening tot het volledige grondgebied van de verlaagde btw van 6 % bij vernieuwbouw na sloopwerken, de verlaging van de btw van 12 % naar 6 % voor de publieke sociale woningbouw en de verruiming van de belastingverminderingen voor energiebesparende investeringen werden er tot op heden nog geen uitvoeringsbepalingen vastgesteld.
Met de huidige regeringsperikelen is het dus nog de vraag wanneer deze uitvoeringsbepalingen er zullen komen. CIB Vlaanderen volgt dit van dichtbij op.
‘Vrijstellingenbesluit’ aangepast voor zonnepanelen
In principe is er voor alle werken of handelingen een stedenbouwkundige vergunning nodig, tenzij het desbetreffende werk of de handeling daarvan is vrijgesteld. Het ‘Vrijstellingenbesluit’ van de Vlaamse regering van 14 april 2000 geeft een uitgebreide oplijsting van zaken waarvoor géén stedenbouwkundige vergunning moet worden aangevraagd. Het besluit is recentelijk aangepast (Besluit 5 september 2008, Staatsblad 28/11/2008) zodat zonnepanelen gemakkelijker zonder vergunning kunnen worden geplaatst. Toch blijft het opletten: expliciete bepalingen over zonnepanelen in een verkavelingsvergunning, BPA of ruimtelijk uitvoeringsplan kunnen ertoe leiden dat de plaatsing van dergelijke panelen niet kan worden vergund of slechts kan worden vergund via een ‘afwijking’ of wijziging van de verkavelingsvergunning. Via een verordening kan een gemeente bovendien weer een vergunningsplicht invoeren, mocht ze menen dat dat zinvol zou zijn. De gecoördineerde tekst van het Vrijstellingenbesluit vindt u via de link.
Het resultaat van de BIV-verkiezingen is u wellicht ondertussen bekend: CIB-Vlaanderen zal, in de mandaatperiode 2009-2013, 34 van de 35 Nederlandstalige mandaten in het BIV invullen. Zowel in de Uitvoerende Kamer als in de Kamer van Beroep bekleden onze CIB-kandidaten alle mandaten. In de Nationale Raad vertegenwoordigen we alle 9 effectieve mandaten en moeten we enkel de 6e plaats bij de plaatsvervangers afstaan. CIB Vlaanderen wil haar kiezers nogmaals danken voor dit uitzonderlijke resultaat!
De nieuwe Nationale Raad zal midden januari (ten laatste op 1 februari 2009) zetelen en verkiest dan het nieuwe Bureau. Het Bureau wordt verkozen onder en door de leden van de nieuwe Nationale Raad. Voor de nieuwe mandaatperiode is wettelijk voorzien dat de voorzitter van de Nederlandstalige taalrol is, de ondervoorzitter van de Franstalige taalrol. Voor de penningmeester is geen taalrolverplichting voorzien. Voor de gekozenen van de Uitvoerende Kamer en de Kamer van Beroep vangt het mandaat aan op 1 maart 2009.
Europa vindt dat bij de gezamenlijke verkoop van een nieuwbouwwoning en een bouwgrond op beide 21 % btw moet worden geïnd. Nu zijn die gronden vrijgesteld van btw en alleen onderworpen aan registratierechten (in Vlaanderen 10 %). De Europese Commissie is nu van mening dat het Belgische systeem niet door de beugel kan. Een btw-comité met daarin vertegenwoordigers van alle EU-landen volgde de commissie bijna unaniem.
Vlaams minister van Financiën en Ruimtelijke Ordening Dirk Van Mechelen legt zich neer bij het Europese verdict. Het betekent meteen dat de registratierechten bij de verkoop van sleutel-op-de-deurwoningen zullen verdwijnen - waardoor de Vlaamse begroting jaarlijks 27 miljoen euro aan inkomsten derft - en dus niet meer meeneembaar zullen zijn. Hij hoopt wel dat de federale overheid het btw-tarief voor sleutel-op-de-deurprojecten zal verlagen van 21 naar 6 %.
Officieel gaat het om een Europees 'advies' aan België om zich in orde te stellen met de Europese regels. Juristen gaan er echter van uit dat de Europese Commissie snel een procedure zal starten om ons land hiertoe te verplichten.
MARKT APPARTEMENTEN ZAKT VOLLEDIG IN ELKAAR - De dalende verkoopstrend bij appartementen dateert al van voor de zomer, maar is door de financiële crisis veel scherper geworden. "Aan het begin van het jaar gingen we nog uit van een daling van 15 tot 20 %", zegt Willy Haegens, afgevaardigd bestuurder van CIB, de federatie van vastgoedmakelaars. "Maar sinds september-oktober zien we een veel steilere val. In november en december zullen maar half zoveel appartementen verkocht worden als in januari. Mensen aarzelen door de crisis." De dalende vraag zorgt tegelijk ook voor dalende prijzen. Dat net de appartementenmarkt zo hard getroffen wordt, heeft vooral te maken met het overaanbod. (Bron: De Standaard)
Energieprestatiecertificaat: nood aan energiedeskundigen
Binnenkort moeten verkopers en verhuurders een energieprestatiecertificaat kunnen voorleggen bij de verkoop en verhuur van residentiële woningen. Minister Crevits stelt dat er elk jaar zo’n 100.000 woningen in Vlaanderen zo’n certificaat zal nodig hebben. CIB Vlaanderen en het onderzoeksbureau STADIM spreken deze cijfers echter tegen. Het zal echter niet om 100.000 woningen , maar om ruim 200.000. Het dubbele. Ook vanuit het Vlaams Energie Agentschap kwam de bevestiging dat er bij de berekeningen het een en ander is misgelopen. Het gevaar bestaat dat door de foute berekening de overheid te weinig deskundigen heeft opgeleid die zo’n certificaat mogen afleveren. De op dit moment 65 erkende deskundigen in Vlaanderen zullen de massale toevloed van aanvragen niet kunnen volgen. Toch is de minister er gerust in dat er tegen eind oktober 300 erkende energiedeskundigen zullen zijn. CIB Vlaanderen heeft hier toch haar twijfels over en zal dit dossier van nader blijven opvolgen.
Hof van Beroep herbevestigd: belasting op tweede verblijven
De gemeente Middelkerke vestigde in hoofde van de belastingplichtigen een belasting op tweede verblijven. Het eerder ingestelde bezwaar werd afgewezen als ongegrond en ook in eerste aanleg vingen de belastingplichtigen bot. Betrokkene betwist de belasting op tweede verblijven en beroept zich op de schending van het gelijkheidsbeginsel, naast de schending van artikel 464, 1° van het WIB92. Het Hof van Beroep te Gent verklaarde de vordering ongegrond en bevestigt hiermee eerdere rechtspraak.
Van papieren naar online kadaster, toepassingen zat
dinsdag 30 september 2008 - (tl) - Een van de meestbelovende toepassingen van online ruimtelijke informatie is het kadaster. Meer dan één sector wacht met ongeduld tot deze overheidsdienst online toegankelijk is. Er wordt aan gewerkt.
Bij de vastgoedmakelaars en de vastgoedexperten bijvoorbeeld zal er een zucht van verlichting komen, als deze mensen zich niet meer naar de kantoren van het kadaster moeten begeven om de kadastrale leggers en de plannen te consulteren. Als daarbij met wiskundige precisie de positie van gebouwen en afbakening van terreinen bekend is, zullen akten duidelijker zijn en conflicten minder voorkomen.
Niet alleen de bovengrond is belangrijk. Eenduidige topografische gegevens zijn meer dan welkom om een preciezere kaart van de ondergrond te verkrijgen. Nutsbedrijven en openbare besturen zijn hier eveneens vragende partij voor. Meer en meer hebben topografische gegevens ook hun rol te spelen in de voorbereiding en bepaling van verantwoordelijkheden en wettelijke verplichtingen. Vastgoedmakelaars en notarissen heeft intussen informatieplicht inzake bodemattesten, kadastrale informatie, enz.
In deze sector zullen nog veel toepassingen en koppelingen van databanken het licht zien. De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie heeft terzake voor de zomer nog een samenwerkingsprotocol met het Beroepsinstituut voor de Vastgoedmakelaars ondertekend. Koppel het online kadaster aan de hypotheekdatabanken, voeg informatie over bodemattesten en registratie toe, en informatie wordt weer meer een werkinstrument. Een aantal van die toepassingen zal trouwens met een andere technologie van de komende jaren worden gekoppeld: de elektronische identiteitskaart, om de toegang tot de gegevens ondubbelzinnig vast te stellen. Op Gis-o-topo-lis zijn er lezingen over deze onderwerpen in de sessie voor landmeters-experten en in de sessies over e-government en openbare werken.
CIB AANBEVELING VAN DE HUURPRIJZEN VOOR HET SEIZOEN 2009
Statistieken wijzen uit dat in de periode 2002-2008 het aantal verhuringen via toeristische verhuurkantoren terugliep van 407.831 naar 367.785 verhuringen, een daling van 9,8%. Uit dezelfde statistieken blijkt dat het aantal overnachtingen in diezelfde tijd daalde van 6.381.505 naar 5.338.022 overnachtingen, een daling van maar liefst 16%. (volledige tekst hieronder ...)
maandag 29 september 2008 - (pv) - Enkel erkende energiedeskundigen type A mogen energieprestatiecertificaten bij verkoop en verhuur van een woning opmaken. Hoe gaat dat in de praktijk?
Vanaf 1 november 2008 moeten eigenaars die hun woning wensen te verkopen over een energieprestatiecertificaat (epc) beschikken. Hetzelfde geldt bij verhuur van een woning vanaf 1 januari 2009. Enkel erkende energiedeskundigen type A mogen zo’n epc opmaken. Deze deskundigen hebben hiertoe een specifieke opleiding gevolgd en met succes het examen afgelegd. De energiedeskundige komt eerst ter plaatse de woning inspecteren en stopt daarna alle gegevens in een speciaal softwareprogramma om de energiescore te berekenen en het epc op te maken. Hij ondertekent het epc en overhandigt het aan de eigenaar van de woning. De opmaak van een epc neemt gemiddeld ongeveer een halve dag in beslag. Bij verkoop van de woning wordt het energieprestatiecertificaat overhandigd aan de nieuwe eigenaar. Bij verhuur krijgt de huurder een kopie van het epc. Een lijst met erkende energiedeskundigen type A in excel-formaat is te vinden onder de rubriek ‘verkopen en verhuren’. Het blijkt dat er momenteel slechts een vijftigtal erkende energiedeskundigen bestaan. Dat is allicht veel te weinig om de nodige attesten te voorzien bij de ongeveer 120.000 verkopen die elk jaar plaatsvinden. www.energiesparen.be - lijst van erkende deskundigen
maandag 15 september 2008 - (pv) - In april bracht het BIV zijn leden ervan op de hoogte dat de Economische Inspectie een grootscheepse nationale controleactie zou richten op het gebruik van correcte bemiddelingscontracten. Momenteel loopt deze actie.
Het BIV wil zijn leden nogmaals wijzen op de noodzaak typecontracten te gebruiken die conform de vigerende wetgeving zijn. We hebben ook reeds laten weten dat de BIV-typecontracten voldoen aan de verwachtingen van de Economische Inspectie. De jongste versies die conform de vereisten van de Economische Inspectie zijn opgesteld, kunnen hier worden gedownload. Indien de vastgoedmakelaar niet in orde is kunnen zware sancties worden opgelegd. Ook de vastgoedalliantie biedt aangepaste modelformulieren aan conform de laatst vigerende wetgeving. En niet alleen de opdrachten werden in deze databank opgenomen, ook modellen van mandaten, modellen bij overlatingen;.... Later volgen daar ook nog een module plaatsbeschrijvingen en een programma voor correcte waardebepalingen. www.biv.be – www.Vastgoedalliantie.be
maandag 15 september 2008 - (pv) - Een te hoge schatting voorschotelen aan een verkoper kan een makelaar duur komen te staan. Enkele vonnissen in het nadeel van de makelaar laten er geen twijfel over bestaan: de makelaar moet realistische te werk gaan.
Spijtig genoeg praat een aantal vastgoedmakelaars de eigenaar/verkoper naar de mond om de verkoopopdracht in de wacht te kunnen slepen en dit wegens de zeer zware concurrentie van andere makelaars (of vooral medewerkers) die er alles aan doen om de opdracht van een eerlijke collega af te snoepen. “Beter mijn reclamebord aan de eigendom dan dat van een concurrent – daarna proberen we de marktwaarde met onze opdrachtgever wel te negotiëren“, zo lijkt het wel. Dergelijke houding is niet alleen in strijd met de deontologie van het BIV maar ook strafbaar door de wet. Enkele gerechtelijke uitspraken zijn in dat verband heel relevant.
Bergen 5 december 1995, R.G.A.R. 1998 nr. 13.015 Beroepsfouten “Een persoon die prat gaat op de hoedanigheid van deskundig raadgever van immobiliën kan waarschijnlijk één of andere beoordelingsfout maken omwille van het feit dat dergelijke ramingen bij uitstek slechts bij benadering en met onzekerheid kunnen worden gedaan. Hij mag echter niet, door een gebrek aan onafhankelijkheid of aan zorg bij de uitoefening van zijn opdracht, ‘in eer en geweten’ waarden voorhouden die objectief zonder enig verband zijn met en buiten elke verhouding staan tot de normale geldwaarde die hij had kunnen en moeten afleiden uit het geheel van de voorhandenzijnde parameters en in het bijzonder, uit de concrete marktgegevens op het ogenblik van zijn tussenkomst.“
Vredegerecht Hamme 15 december 1987, T. Vred. 1990, 8. Lastgeving – herleiding loon De Rechter beschikt over een matigingsbevoegdheid van het makelaarsloon. Het vereiste van goede trouw bij het tot stand komen van een overeenkomst verzet zich ertegen dat een richtprijs voor de verkoop wordt vastgesteld waarvan een man van het vak kennelijk het overdreven karakter moet beseffen.
Toegegeven, de beste makelaars schatten op ervaring en die zijn gewoonlijk nog juist ook. Maar zoals in het eerste vonnis gesproken wordt van de voorhanden zijnde parameters (lees vergelijkingspunten) – daar kunnen er niet veel mee werken zonder een degelijke opleiding. Nochtans is het systeem van de vergelijkende methode de enige echte waardemeter voor de buurtanalyse bij een waardebepaling door een opgeleide vastgoedexpert of makelaar. Verschillende vastgoedkantoren werken samen met een onafhankelijk expert-schatter tegen een vaste overeengekomen prijs (fleet owners tarief) en dit werkt zeer goed. Deze onafhankelijke deskundigen leveren een verdedigbaar verslag met een correcte marktwaarde (lees verkoopwaarde). – “een juiste marktwaarde = geeft een snelle verkoop“. “Wat is een juiste marktwaarde: dat is de prijs die verschillende geïnteresseerde kopers voor het pand willen geven. Wat is een mogelijke occasionele waarde : dat is de prijs die één persoon misschien voor het pand wil geven,” aldus Raymond Van der haegen, voorzitter van de Kamer van Vastgoedexperten en docent in opleidingen voor expert-schatter www.kavex.be
Op basis van CIB Vlaanderen wenst enige nuances te plaatsen bij deze conclusie.
1) De cijfers, gepubliceerd door de FOD ECONOMIE, zijn gebaseerd op de gegevens uit notariële akten, verleden tijdens de eerste jaarhelft. Dit betekent een vertraging van 3 à 4 maanden, gezien de notariële akte pas 3 à 4 maanden na het ondertekenen van de verkoopcompromis wordt verleden. Wanneer we ons echter baseren op de ondertekende compromissen op dit ogenblik, stellen we vast dat de marktprijzen eerder stagneren. We kunnen hier overigens verwijzen naar een studie van ERA, eveneens gebaseerd op de cijfers van de eerste zes maanden van dit jaar, en waarin geconcludeerd wordt dat de gemiddelde prijs van verkochte woningen in Vlaanderen 1,1 procent lager lag dan in dezelfde periode vorig jaar.
2) Deze stijging spreekt zeker de mening van vastgoedanalisten tegen, die het eerder hebben over een daling van de vastgoedprijzen. Hun conclusie wordt bevestigd wanneer we de cijfers van het 1ste semester van 2008 vergelijken met de gegevens van het 2de semester van 2007. Hieruit blijkt dat de vastgoedprijzen op dit ogenblik minder snel stijgen dan de inflatie (geschat op 4,8 % tot 5 % voor 2008), hetgeen dus zelfs neerkomt op een lichte daling van de vastgoedprijzen in reële termen.
3) Vandaag de dag ligt de marktsituatie ook helemaal anders. In de periode waarop deze cijfers betrekking hebben, was er immers minder sprake van een hoge inflatie, hogere intresten en het gevoel van koopkrachtvermindering. Deze elementen zullen in de toekomst dan ook ongetwijfeld nog hun weerslag hebben op de vastgoedprijzen.
CIB Vlaanderen erkent dan ook de waarde van deze cijfergegevens, maar dringt toch aan op enige voorzichtigheid. Vastgoedprijzen in Vlaanderen zullen niet spectaculair stijgen of dalen, eerder stabiliseren. Voor een openspatten van de ‘vastgoedbel’, zoals bv. in de Verenigde Staten hoeven we zeker niet te vrezen.
Energieprestatiecertificaat: 1 november 2008 is een feit
Deze week bevestigde het Vlaams Energieagentschap CIB Vlaanderen dat de laatste voorbereidende werkzaamheden, nodig voor de invoering van het Energieprestatiecertificaat (EPC), tijdig afgerond zullen zijn. De eerste opleidingen tot ‘energiedeskundigen Type A’ (de enigen die dit bijkomend basisdocument bij de verkoop van een woning mogen uitreiken) zullen begin september van start gaan.
Vanaf 1 november 2008 zal iedereen die een residentiële woning verkoopt een EPC moeten voorleggen. Begin 2009 geldt deze verplichting ook bij het verhuren van woongelegenheden. Bedoeling van dit Vlaamse label is de koper een beter inzicht te geven in het energieverbruik van de woning. Het zal bovendien tips voor de eigenaar bevatten om de woning energiezuiniger te maken.
De energiezuinigheid van een woning zal op het energieprestatiecertificaat onder de vorm van een schaalverdeling worden opgenomen. Op die schaal wordt het energieverbruik van de woning vergeleken met het energieverbruik van alle bestaande gebouwen met woonfunctie. In bijlage vindt U een ontwerp van het desbetreffende certificaat.
Op vrijdag 10 oktober 2008 wordt er tijdens het Vastgoedcongres van CIB Vlaanderen te Flanders Expo een workshop aan het EPC gewijd.
Energieprestatiecertificaat verplicht vanaf 1 november 2008
Vanaf 1 november 2008 wordt het Energieprestatiecertificaat (EPC) een bijkomend basisdocument bij de verkoop van ‘bestaande’ residentiële woningen. Het certificaat legt geen eisen op aan het gebouw maar werkt louter sensibiliserend. Bedoeling is om kopers een beeld te geven over het energieverbruik van het pand. Tevens zou het EPC tips bevatten om de woning energiezuiniger te maken.
De verplichting tot het voorleggen van het EPC rust bij de eigenaar, de kosten worden door hem gedragen. Het certificaat is tien jaar geldig en bij verkoop gaat het certificaat mee over naar de nieuwe eigenaar. Het EPC is niet verplicht voor overeenkomsten ondertekend vóór 1 november 2008, ook al wordt de notariële akte verleden nà 31 oktober 2008.
Het EPC moet opgemaakt worden door een erkende deskundige type A. Het bijzondere is nu dat de opleidingen - om als deskundige type A erkend te kunnen worden - nog niet gestart zijn. CIB Vlaanderen heeft alvast contact opgenomen met keuringsbureau BTV (Technisch Bureau Verbrugghen). De energiecertificering is het gevolg van de Europese wetgeving. Ook bij verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen (kantoorgebouwen, winkels, ...) zal een EPC verplicht worden in de loop van 2009.
Meer info op Vastgoedloket: juridische informatie / nieuwe regelgeving / vanaf 1 november 2008.
Bijzondere informatieplicht: CIB deed een bevraging bij gemeenten
De vastgoedmakelaar is verplicht om bij de gemeenten, die reeds over een plannen- en vergunningenregister beschikken (thans 52 gemeenten), informatie op te vragen teneinde publiciteit omtrent het desbetreffende goed te mogen voeren.
CIB Vlaanderen is zich er ten zeerste van bewust dat het opvragen van deze informatie geen sinecure is. In die optiek werd een uitgebreide bevraging bij de 52 gemeenten, inzake de duurtijd en de kostprijs voor het bekomen van de informatie, uitgevoerd. Van 34 gemeenten mochten wij reeds een antwoord ontvangen (lees meer).
Uit deze bevraging is gebleken dat de informatie in sommige gemeenten relatief snel en tegen een redelijke kostprijs kan worden aangeleverd, dit in tegenstelling tot gemeenten waar het soms veel langer duurt en voor dezelfde informatie meer moet betaald worden. CIB Vlaanderen betreurt de enorme prijsverschillen alsook de lange wachttijden om deze informatie te verkrijgen. Bovendien namen we de proef op de som en gingen we zelf bij enkele gemeenten langs om de registers in te kijken. We stelden vast dat niet alle informatie ter plaatse kon worden ingewonnen.
CIB Vlaanderen betreurt dat de gemeenten tot 1 maand de tijd hebben om deze informatie te verschaffen en dat de vastgoedmakelaar gedurende deze periode geen publiciteit mag voeren. Op het kabinet van Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening Dirk Van Mechelen werd de vraag naar de mogelijkheid om reeds publiciteit te voeren voor het bekomen van de informatie uitdrukkelijk gesteld.
Teneinde ons dossier verder praktisch te onderbouwen, hadden wij van u graag persoonlijke ervaringen m.b.t. deze materie ontvangen. Uw ervaringen kunt u ons overmaken via info@cib.be.
(bron: CIB Vlaanderen)
Onderhoud CIB Vlaanderen met de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten
Op basis van haar (bovenstaande) bevindingen inzake de bijzondere informatieplicht had CIB Vlaanderen deze week een onderhoud met de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG).
CIB Vlaanderen schetste het praktische probleem waarmee de vastgoedmakelaar wordt geconfronteerd. De VVSG stemde alvast toe om de Vlaamse steden en gemeenten te sensibiliseren omdat het belangrijk is dat deze informatie binnen een zo kort mogelijk tijdsbestek aan de vastgoedmakelaar wordt verschaft.
In de toekomst zal CIB Vlaanderen met betrekking tot deze materie nauwe contacten met de VVSG onderhouden.
Volgens een studie van ERA is er een eind gekomen aan de forse prijsstijgingen op de Belgische en Vlaamse vastgoedmarkt. ERA concludeert dat, rekening houdend met een geschatte inflatie van 4,8 procent voor 2008, men dit jaar zelfs een lichte daling van het vastgoed in reële waarde kan verwachten. Dat is geleden van midden jaren tachtig.
ERA baseert zich hiervoor op cijfers van de eerste zes maanden en stelt vast dat de gemiddelde prijs van de verkochte huizen in Vlaanderen 1,1 procent lager lag dan in dezelfde periode vorig jaar. Toen was er een toename met 5,5 procent. Twee jaar geleden was dat zelfs 12 procent. De verkoopprijs van de bestaande appartementen blijkt dit jaar wel met 4,6 procent te zijn gestegen. Ondanks een vrees voor een overaanbod lijkt deze markt dus wel te profiteren van het feit dat nieuwbouw voor velen te duur geworden is.
Luc Machon, voorzitter CIB Vlaanderen, reageert voorzichtig positief op deze trend, waardoor woningen weer betaalbaar worden voor een grotere groep. Hij zou de cijfers echter wel graag bevestigd willen zien door het NIS.
Ondertussen wordt er in dit verband in de ons omringende landen warm en koud geblazen. Waar men in Spanje vreest voor een vastgoedcrash zoals in de VS en Groot-Brittanië, maakt men zich in Duitsland een pak minder zorgen. Hier bleven de prijzen van woningen de afgelopen tien jaar nagenoeg ongewijzigd.
ELEKTRISCHE INSTALLATIES: Vanaf 1 juli 2008 verplicht keuringsattest!
Het koninklijk besluit betreffende de controle van elektrische installaties treedt in werking op 1 juli 2008. Vanaf die datum is een keuringsattest van de elektrische installatie verplicht bij de verkoop van woningen of appartementen
Aanvankelijk was het de bedoeling dat dit koninklijk besluit (*) in werking zou treden op 1 januari 2007 maar het werd tot tweemaal toe uitgesteld. Het Kabinet van de bevoegde Minister heeft ons laten weten dat de reglementering niet verder zal worden uitgesteld en op 1 juli in werking zal treden.
Het KB legt vanaf 1 juli 2008, in geval van overdracht van eigendom van een wooneenheid met een elektrische installatie die dateert van vóór 1 oktober 1981, de verplichting op om een controle van de elektrische installatie te laten uitvoeren. De verkoper moet het proces-verbaal van controle overhandigen aan de instrumenterende notaris en in de overeenkomst van overdracht van eigendom moet melding worden gemaakt van de overhandiging van het origineel van het proces-verbaal.
Indien de verkoopovereenkomst werd ondertekend vüür 1 juli 2008, is het elektriciteitsattest niet vereist, ook al wordt de notariële akte verleden na 1 juli 2008.
Onder wooneenheid dient te worden verstaan: een huis, een appartement, een lokaal of een geheel van lokalen dat als woning dient voor één of meerdere personen die in gezinsverband of in gemeenschap leven. Ingeval de wooneenheid deel uitmaakt van een mede-eigendom, is een keuringsattest enkel verplicht voor de privatieve delen.
De verkoper moet het controleonderzoek laten uitvoeren door een erkend keuringsbureau (zie hieronder de coördinaten van de FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie). Over het algemeen worden de kosten voor de elektriciteitskeuring gedragen door de verkoper maar hiervan kan worden afgeweken.
Op het niet naleven van deze reglementering staan strafrechtelijke sancties, namelijk geldboetes.
Voor vragen in verband met deze nieuwe verplichting, gelieve contact op te nemen met de FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie: FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie Algemene Directie Energie Koning Albert II laan 16 te 1000 Brussel Tél. : 0800/120.33 Fax : 02/277.52.05 www.mineco.fgov.be
---------------------------------
Olivier VIGNERON, Voorzitter Frank THIERS, Ondervoorzitter Hugues de BELLEFROID, Penningmeester
Openbare verkoop vastgoed trekt steeds minder volk
De jongste maanden worden opvallend veel huizen bij openbare verkopen ingehouden. Verkopers trekken tijdens de twee zitdag hun vastgoed terug omdat de bodemprijs die zij in gedachten hadden, niet wordt gehaald. Openbare verkopen zijn sowieso minder in trek dan pakweg tien jaar geleden. De publieke verkopen van onopvallende rijhuizen trekken nauwelijks nog volk. Alleen voor karakterwoningen, boerderijen, landhuizen met veel grond en bouwgronden op mooie locaties loopt het café nog vol.
Openbare verkopen vertegenwoordigen nog slechts 5 procent van de vastgoedverkoop, terwijl dat marktaandeel eind jaren '60 nog 20 procent bedroeg. "We spreken van een zeer marginaal gegeven", zegt Paul De Wael van Stadim. "Alleen in de arrondissementen Turnhout, Antwerpen en Leuven kennen ze het fenomeen nog. Elders zit het marktaandeel zelfs onder de 5 procent." De Wael ziet vier redenen voor de achteruitgang. "Vroeger was men in bepaalde omstandigheden, zoals bij gedwongen verkopen, verplicht. Je moet met twee gehuwden aanwezig zijn op de definitieve koopdag en dus altijd verlof nemen. En vooral, een openbare verkoop is fors duurder qua kosten. Ook de negatieve connotatie van vroeger blijft hangen."
maandag 9 juni 2008 - (pv) - Veel vastgoedmakelaars fronsten wenkbrauwen bij het zien van het artikel in het Nieuwsblad van 2 juni “Zelf huis verkopen bespaart tot 20.000 Euro”. Is dit artikel correct? Een duidelijk “neen” is op zijn plaats.
Het is vreemd te constateren dat de een vertegenwoordiger van de ‘vierde macht’ (de media) op deze manier een ophefmakend artikel lanceert waarin de vastgoedsector op de korrel wordt genomen. “Uw huis zelf verkopen kan tot 20.000 € besparing leiden”, was zowat de teneur van dit artikel.
In de aanhef was er verwijzing naar Immo Budget groep, die door het Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars (en niet door CIB, de Confederatie van Immobilënberoepen) veroordeeld werd tot een schorsing van acht dagen. De reden van de schorsing was niet dat Immo Budget groep te duur of te goedkoop zou zijn. Het BIV (een officieel instituut, en dat wordt nogal eens verward met een makelaarsvereniging) kan immers geen verplichte tarieven opleggen. Enkele jaren terug werd het BIV door Europa teruggefloten, omdat het “aanbevolen tarieven” publiceerde. Immo Budget groep werd acht dagen geschorst, omwille van de onduidelijkheid in zijn publiciteit. In het duurste geval, was er 995 € verschuldigd door de verkoper, maar ook door de koper, dus in totaal een kleine 2.000 € . En correcte informatie is de teneur en de bedoeling van het koninklijk besluit van de vorige minister Freya Van den Bossche. Meer consumentgericht zijn is belangrijk, dat beseft iedereen. En dus moeten correcte prijzen vermeld worden, maar dat heeft niets te maken met of makelaars geen waar voor hun geld leveren.
Het artikel had dus om te beginnen al een verkeerde aanleiding. En het is niet de enige fout. In het artikel stond eveneens vermeld dat de meeste makelaars “exclusiviteit wensen”, dat zij er dus op staan dat zij de enige makelaar zijn die de verkoper van een pand vertegenwoordigen. Is dit onjuist? Neen. Is het logisch: ja. Want zonder exclusiviteit zouden de maakelaars geen publiciteit voeren, hetzij via hun eigen website, hetzij via borden, hetzij via de media. Het Nieuwblad rijft jaarlijks heel wat reclame-inkomsten binnen via annonces voor onroerend goed. En ondanks een scheiding tussen redactie en reclamewerving dient de vraag gesteld te worden of een dergelijke aanval wel gerechtvaardigd was. Ons inziens is dit een duidelijke neen.
Het volstaat om te verwijzen naar het KB van Freya Van den Bossche, waarin wordt gesteld dat een makelaar die geen inspanningen doet ook geen recht heeft op commissie. Met andere woorden: “no cure no pay”. De makelaar is verplicht te vermelden wat hij/zij heeft gedaan tijdens het mandaat: een verrechtvaardiging van het aantal bezoeken, een lijst aanhouden van potentiële kopers, het aantal bezoeken,... Er zijn weinig beroepen die volgens dit systeem werken. De makelaar neemt het grootste risico. Wat niet in het artikel aan bod komt, is het feit dat een makelaar een verzekering beroepsaansprakelijkeid dient te hebben. En particulier heeft dit niet. Wat als het misloopt?
Bovendien zijn er bepaalde vonnissen van rechtbanken die overschattingen door professionelen uitspreken in het nadeel van de vastgoedmakelaar. En ook de wet op handelspraktijken laat niet toe om met verlies te verkopen. De circa 3.000 immokantoren zijn geschokt door dergelijke artikelen. Een immo-makelaar is een makelaar: hij bevindt zich altijd tussen koper en verkoper, en moet pogen tot een redelijke prijs te komen,. En wat is een huis waard? Niet wat dat de verkoper denkt ervoor te krijgen. Quasi iedereen denkt dat zijn huis méér waard is dan het objectief waard is. En de modale makelaar doet inspanningen om een verkoop te realiseren.
Het is bovendien ons inziens deontolgisch een krant onwaardig dat zij de dag na het publiceren van dit artikel het resultaat van een enquete lanceren, waarin slechts een kleine dertig procent van de mensen beroep zoouden doen op een maklaar om een pand te verkopen. Meer dan een gerichte poll bij een gericht publiek is dat niet. Maar enige stemmingmakerij is blijkbaar welkom om kranten te verkopen...
Philip Vandaele is algemeen directeur van databank- en intranetbedrijf Index, dat de technische partner is van de Vastgoedalliantie. Hij volgt de vastgoedsector op de voet en is samensteller van de nieuwsbrief 6minutes vastgoed en immobiliën
maandag 9 juni 2008 - (pv) - Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars startte einde mei een imagocampagne om de diensten van een vastgoedmakelaar aan te prijzen. Een campagne kon niet preciezer op de actualiteit mikken.
De bussen van MIVB, De Lijn en TEC rijden rijden een maand lang rond met slogans zoals ‘stop met spelen’. Het beroepsinstituut geeft hiermee het startschot om het imago van de makelaar te verbeteren. En dat is méér dan nodig. Het verkopen van vastgoed is immers geen spel. “Compromis vaut vente” is een oud gezegde, en het is belangrijk,om hierbij even bij stil te staan, aldus het BIV. De site liet bij de lancering hier en daar nog een steekje vallen, maar dat er redenen te over zijn om beroep te doen op een vastgoedmakeaar bij de verkoop – of de aankoop - van een onroende goed moge duidelijk zijn. De meest eenvoudige compromis vraagt het opzoeken en invullen van een 76-tal parameters, de meest complexe vraagt er zelfs 136, aldus de analyse van het werk van meester Philip Lepere (De koop-verkoopovereenkomst en nuttige clausules in het kader van recente regelgeving, Uitgeverij Maklu 2007 ) Dus duidelijk geen amateurswerk. ‘Wie geen beroep doet op een erkende makelaar voor zijn vastgoedtransacties verliest dikwijls tijd en (veel) geld. De vastgoedsector heeft zich gereguleerd en elke erkende vastgoedmakelaar moet vandaag aan strenge normen voldoen. Hierdoor beschikt de klant over hoge rechtszekerheid.’ Dat is de kern van de boodschap in de opvallende imagocampagne van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). De campagne startte op donderdag 29 mei. ,,De jongste jaren werden de vastgoedmakelaars regelmatig vanuit diverse hoeken aangevallen. We kregen onterecht de zwarte piet van de stijgende vastgoedprijzen toegeschoven. We hadden dikwijls het gevoel middenin een schietschijf te staan. Onterecht natuurlijk. Het is niet de makelaar die de vastgoedprijs bepaalt maar wel de vrije markt en de klanten. Als het aantal alleenstaanden in ons land jaarlijks sterk toeneemt, is het normaal dat de vraag naar woningen en appartementen stijgt, en dus ook de prijzen. Als de Kust aantrekkelijker wordt om te investeren door stadsvernieuwingsprojecten en vele nieuwbouwprojecten, is het logisch dat de prijzen stijgen. Jaarlijks komen er Belgen bij: meer vraag naar woningen en hogere prijzen is het resultaat. Om nog niet te spreken van de schaarste aan bouwgrond’’, aldus de toelichting van Frank Thiers (ondervoorzitter van het BIV) over de marktsituatie.
Philip Vandaele is algemeen directeur van databank- en intranetbedrijf Index, dat de technische partner is van de Vastgoedalliantie. Hij volgt de vastgoedsector op de voet en is samensteller van de nieuwsbrief 6minutes vastgoed en immobiliën
In de media wordt de laatste dagen nogal wat gepubliceerd omtrent de erelonen van vastgoedmakelaars, de schorsing van een makelaar (onder meer) wegens te lage erelonen én het nut beroep te doen op een makelaar. Op al deze punten wil CIB Vlaanderen vzw kort reageren en een aantal punten toelichten.
Vastgoedmakelaar geschorst omwille van te lage (onduidelijke) erelonen ?
Bestaan er barema's ?
Verplichte affichering tarieven.
Appels en citroenen …
Waarom een beroep doen op een vastgoedmakelaar ?
1. Vastgoedmakelaar geschorst omwille van te lage (onduidelijke) erelonen ?
In de media wordt bijzondere aandacht besteed aan de tuchtrechterlijke schorsing die een Gentse vastgoedmakelaar opliep. In de pers overheerste daarbij de visie dat de Kamer van Beroep van het BIV hier opteerde voor het introduceren van minimum-tarieven, hetgeen strijdig is met de beginselen van eerlijke concurrentie.
Niets is minder waar. Het BIV heeft nooit verplichte tarieven gehanteerd. In zijn beginjaren werd een aanbevolen tarief wereldkundig gemaakt. Nog vóór dat de Orde van Architecten door het Europees Hof van Justitie ter zake werd veroordeeld heeft het BIV echter komaf gemaakt met dit aanbevolen tarief. De vrije concurrentie mag dus voluit spelen in de vastgoedmakelaardij.
De schorsing had een andere grondslag. Tot vandaag voorziet de Plichtenleer dat het ereloon de rentabiliteit en de onafhankelijke uitoefening moeten waarborgen. Tevens moet een vastgoedmakelaar duidelijk zijn rond de kwaliteiten van zijn dienstverlening. Deze bepalingen, goedgekeurd door de ministerraad (!), liggen in het verlengde van de Wet Handelspraktijken, die onder meer verkopen met verlies verbiedt.
Samengevat: IMMO BUDGET GROUP hanteerde 3 formules, nl. 9.95, euro, 499,50 euro en 995, euro. In haar toenmalige brochure stelde IMMO BUDGET: De prijsbewust verkoopformules van IMMO BUDGET GROUP kunnen aanzien worden aan één van de beste en doeltreffendste op de vastgoedmarkt. Dit omdat IMMO BUDGET GROUP niet bespaart op het dienstenpakket. (…) . Deze bepaling speelde een belangrijke rol bij de veroordeling. Wie de brochure aandachtig leest, stelt vast dat het gebruikelijke dienstenpakket van een vastgoedmakelaar, met dossieraanleg, marketingplan, publiciteit en bemiddeling NIET gevolgd wordt, maar dat integendeel sprake is van een beperkte dienstverlening.
De Kamer van Beroep was van oordeel dat in casu dit cruciale aspect onvoldoende tot uiting kwam.
Zij legde met haar beslissing geen verplichte erelonen op, maar was van oordeel dat elke vastgoedconsument vanuit de publiciteit kon beslissen dat een volledige dienstverlening mogelijk is aan de geciteerde tarieven, terwijl uit een grondige lezing van de brochure blijkt dat zulks niet het geval was! Ook de onduidelijkheid van de tarieven was een belangrijk argument, nu sprake is van 995,- euro, terwijl in werkelijkheid 2.408,- euro wordt aangerekend, de helft aan de koper, de helft aan de verkoper!
Tijdens een radiodebat afgelopen dinsdag vergiste zelfs de raadsman van IMMO BUDGET GROUP, de heer VAN LANDUYT, zich hierin en begon het debat door te stellen 'dat het ereloon gelijk is aan de helft van een modaal inkomen van 2.000,- euro'. De helft te weinig dus!
Bovendien overtrad de geschorste makelaar blijkbaar de Wet Handelspraktijken. De toenmalige minister van Consumentenzaken, mevrouw Freya VAN DEN BOSSCHE, liet weten dat de Economische Inspectie ten aanzien van betrokkene een proces-verbaal van waarschuwing heeft opgesteld wegens inbreuk op artikel 88 Wet Handelspraktijken (niet correct vermelden van het verzakingsbeding).
Trouwens, anderhalf jaar geleden maakte mevrouw VAN DEN BOSSCHE melding van wanpraktijken in de vastgoedsector. Enkele van die 'wanpraktijken' betroffen het vermelden van prijzen exclusief BTW, het niet vermelden van één ereloon voor de volledige dienstverlening, en het ontbreken van verwijzingen naar het BIV op de website.
IMMO BUDGET vermeldt in zijn brochure met trots een ereloon van 995,- euro. Later blijkt dit ereloon exclusief BTW te zijn. Aan het einde van de brochure wordt dan nog vermeld dat ook de koper eenzelfde ereloon betaalt…de website, minstens op ogenblik van dit schrijven, spreekt voor zich!
CIB Vlaanderen vzw richtte in 2006 inderdaad een schrijven aan het BIV met de vraag de zaak te onderzoeken. De betrokken vastgoedmakelaar werd door de Uitvoerende Kamer in eerste instantie vrij gesproken. Niet CIB (zoals verkeerdelijk door de vennoot van de geschorste makelaar wordt gesteld) maar wel de juridische assessor – een hiertoe door de minister van Middenstand benoemde advocaat – tekende beroep aan tegen deze vrijspraak. De Kamer van Beroep binnen het BIV diende hierdoor het dossier opnieuw te behandelen.
Ook werd gesuggereerd dat CIB Vlaanderen vzw deel uitmaakt van de tuchtgerechten van het BIV. De Kamer van Beroep is samengesteld uit drie (3) tuchtrechters, waarvan één beroepsmagistraat. Een van de twee andere tuchtrechters is van CIB-signatuur.
2. Bestaan er barema's ?
Het antwoord is 'neen'. Zowel verplichte als aanbevolen tarieven zijn verboden. Dit is niet alleen zo voor de vastgoedmakelaars, maar ook voor de advocaten, architecten,… Het opleggen van tarieven is strijdig met het mededingingsrecht. Op 24 juni 2004 kreeg de Orde van Architecten van de Europese Commissie een boete van € 100.000 opgelegd omdat haar aanbevolen barema's een inbreuk uitmaakten op artikel 81, lid 1, van het EG Verdrag.
Geen ereloon zonder verkoop. Indien de vastgoedmakelaar er niet in slaagt een koper te vinden voor het pand is de verkoper ook geen ereloon verschuldigd. De gemaakte kosten (personeel, publiciteit, inzamelen informatie, …) worden aldus niet aangerekend indien de verkoop niet heeft plaatsgevonden.
Vastgoedmakelaars bepalen vrij hun eigen ereloon. De berekenings- alsook betalingswijze van het ereloon dienen op duidelijke wijze opgenomen te zijn in de makelaarsovereenkomst. Het feit dat er geen barema's bestaan laat echter niet toe om met verlies te werken. Dit is wettelijk verboden.
3. Verplichte affichering tarieven.
Volgens de 'Economische Inspectie' is de vastgoedmakelaar verplicht om voor zijn geleverde diensten, de prijs (het ereloon) schriftelijk, ondubbelzinnig, goed leesbaar en op een voor de consumenten goed zichtbare plaats(van buitenaf) te afficheren. Het aangeduide tarief moet de door de consumenten te betalen "totale prijs" zijn (inclusief BTW en andere kosten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald). (cf. artt. 2 § 2 en 3 Wet Handelspraktijken).
4. Appels en citroenen …
In gans deze problematiek bestaat het gevaar dat appels met citroenen worden vergeleken.
Er komen de laatste tijd inderdaad vastgoedmakelaars op de markt die met een nieuw concept werken. Denken we aan "Direct Makelaar" die enkele deeldiensten van de vastgoedmakelaar aanbiedt voor 975 euro. De verkoper dient het huis wel zelf digitaal aan te melden, moet zelf wervende tekst schrijven, foto's nemen, kandidaat-kopers rondleiden, …. De diensten van deze vastgoedmakelaar beperken zich tot het plaatsen van de informatie op de website, het overhandigen van blanco verkoopovereenkomst, het ter beschikking stelen van een bord, …. De som van 975 euro is blijkbaar steeds verschuldigd, zelfs al vindt er geen verkoop plaats.
Het ereloon bij de traditionele vastgoedmakelaar zal hoger zijn, maar de geleverde diensten zijn beduidend ruimer (zoals onderzoeks- en informatieplicht) en er zal in tegenstelling tot voorgaande geen ereloon verschuldigd zijn indien er geen verkoop heeft plaatsgevonden.
Men moet steeds behoedzaam zijn wanneer men prijzen zonder enige nuances vergelijkt. Dit geldt voor elke prijsvergelijking met dienstenleveranciers. Is betaling van het ereloon ook verplicht bij niet-verkoop? Wie zorgt er voor de diverse wettelijke informatieverplichtingen (bijzondere informatieplicht conform decreet ruimtelijke ordening, bodemattest, elektriciteitsattest, energieprestatiecertificaat, …) ? In welke mate controleert de vastgoedmakelaar de gegevens die hij ontving van de kandidaat-verkoper. Als professionele bemiddelaar kan hij immers aansprakelijk worden gesteld wanneer hij verkeerde informatie heeft gegeven (denk aan correct kadastraal inkomen, oppervlakte, …).
5. Waarom een beroep doen op een vastgoedmakelaar?
Hoewel niemand verplicht is een beroep te doen op de diensten van een vastgoedmakelaar, kan men zich afvragen of het toch niet beter is een vastgoedmakelaar in te schakelen om een vastgoedtransactie optimaal te doen verlopen. De vastgoedmakelaar zal immers alles in het werk stellen om:
De verkoop- , aankoop-, verhuur- of huurwaarde te bepalen;
Een volledig dossier samen te stellen, met alle noodzakelijke stukken;
Te onderzoeken of er geen wettelijke bezwaren zijn (hypotheken, schulden, stedenbouw, …);
Inzamelen van de nodige documenten (bodemattest, elektriciteitsattest, energieprestatiecertificaat, …)
Huurproblemen te bespreken of op te lossen;
De eigendom of het gevraagde onder de aandacht te brengen van kopers/verkopers en huurders/verhuurders;
De bezichtiging te regelen;
De kopers te adviseren inzake premieregelingen, leningsvormen, vergunning, enz.;
Geduldig te onderhandelen met de koper/verkoper of huurder/verhuurder, met kennis van zaken, zowel op financieel, fiscaal als juridisch vlak;
Een akkoord te bereiken en de onderhandse verkoop- of verhuurovereenkomst op te stellen;
De verkoop af te werken tot de ondertekening van de authentieke akte bij de notaris;
De huurwaarborg te regelen.
CIB Vlaanderen is de grootste en meest representatieve beroepsvereniging van vastgoedmakelaars. Naast vastgoedmakelaars vinden ook andere beroepen zoals vastgoedbeheerders, vastgoedpromotoren, vastgoedfiscalisten en vastgoedexperten, onderdak bij onze organisatie. De 900 hoofdleden (kantoren) van CIB Vlaanderen zijn goed voor 60% van de sectoromzet. CIB Vlaanderen telt 6 lokale afdelingen, één voor elke Vlaamse provincie en, gezien het specifieke karakter van vakantieverhuur, één voor de Vlaamse kust. Binnen CIB worden de verschillende beroepscategorieën vertegenwoordigd door federaties. Die federaties werden recent omgevormd tot afzonderlijke vzw's. Zo kunnen de deelberoepen nog duidelijker eigen standpunten innemen en aan de onderhandelingstafel met de overheid en andere beroepsorganisaties een eigen stem laten horen. Meer info over CIB, persberichten en standpunten zijn terug te vinden op www.cib.be.
Gedwongen door de hoge vastgoedprijzen trekken meer en meer kandidaat-kopers hun stoute schoenen aan en dingen ze fors af op de vraagprijs. Tot die vaststelling komt Luc Machon, voorzitter van de Vlaamse Confederatie van Immobiliënberoepen. Op een pand van 300.000euro wordt al snel 40.000euro onder de prijs geboden.
Afdingen op die mooie, maar veel te dure droomwoning? De Belg lijkt er niet meer voor terug te deinzen. 'We zien het meer en meer gebeuren', zegt Luc Machon, voorzitter van de Vlaamse Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB). Van een nieuwe trend wil hij voorlopig nog niet spreken, maar op het eerste gezicht slaat de Belg wel meer aan het onderhandelen en durft hij daar ook verder in gaan.
'Voorlopig baseren we ons alleen nog maar op ons buikgevoel. Een wetmatigheid zou ik het niet noemen, maar vooral in Oost-Vlaanderen, Vlaams-Brabant en stilaan ook in Antwerpen merken we dat de kandidaat-kopers fors durven afdingen.'
Het gemiddelde verschil tussen de vraagprijs voor een woning en de effectieve verkoopprijs schommelde vier jaar geleden tussen 7,8en 8,9procent. De laatste tijd werd het verschil al op grosso modo 10procent geraamd, en intussen lijkt ook die marge in sommige regio's op te klimmen tot 12, 13procent en zelfs meer. Op een woning van 300.000euro scheelt dat al vlug 40.000euro.
'De kandidaat-koper is kritischer geworden', merkt Machon op. 'Als ze afdingen, zien we dat ze dikwijls bouwtechnische argumenten aanhalen. Bijvoorbeeld: U vraagt zoveel, maar als we het pand kopen moet er wel nog dit en dat aan gebeuren. Daarmee hopen ze de prijs te kunnen drukken. Daarnaast zien we ook dat de mensen vooraf allerhande info inwinnen, dat ze echt vergelijken en de woonkwaliteit serieus afmeten. Zelfs de energievriendelijkheid van een woning speelt meer en meer mee.'
Voor de oorzaak van al dat afdingen moeten we het niet te ver zoeken. De vastgoedprijzen gaan al sinds de jaren80 in stijgende lijn en een pak verkopers past nog altijd de strategie van overpricing toe. Meer vragen dan realistisch lijkt, dus. 'De makelaar adviseert normaal gezien altijd de meest waarschijnlijke prijs, maar uiteindelijk is het nog altijd de eigenaar die beslist. En bovendien speelt in veel gevallen ook het principe mijn huis, schoon huis mee', zegt Machon.
Volgens het Internationaal Monetair Fonds (IMF) zouden de woningen in ons land zelfs tot 17procent te duur geprijsd staan. Econoom Ivan Van de Cloot van ING raamde de overwaardering recent nog op 20à 25procent. Hoe dan ook, over één ding zijn de specialisten het volmondig eens: goedkoper zal het niet meteen worden.
Huurcontracten en registratie: site van Financiën open, maar...
maandag 26 mei 2008 - (tl) - De site myrent.be, door FOD Financiën aangekondigd als portaalsite voor huurcontracten, werkt niet op die domeinnaam, maar wel via een andere link. En nog niet alles werkt, maar dat komt nog.
Het zijn niet de eerste onlineproblemen in de Federale Overheidsdienst Financiën. Op 31 maart kondigden we aan dat via de site myrent.be de registratie van huurcontracten online kon worden afgehandeld. Het leek er evenwel op dat de site eventjes gestoord was. Dat 'eventjes' duurt nog altijd, de domeinnaam is onbereikbaar.
Financiën heeft evenwel een alternatieve ingang tot de site. Via deze link komt u op een pagina die fier www.myrent.be als naam draagt, maar die link leidt ook nergens naar toe. Wel geeft de site langs deze weg toegang een overzichtspagina, waarin u (momenteel) in het hoofdstuk "E-diensten" MyRent kunt vinden. Die link geeft op zijn beurt toegang tot modelcontracten en andere informatie over huren en verhuren, voor wie zich registreert met zijn elektronische identiteitskaart. Helaas konden we geen kortere link naar myrent leggen, de organisatie van de site van Financiën laat dat technisch niet toe.
In verband met registreren van contracten, meldt een woordvoerder van het ministerie dat de online registratie langs deze weg pas voor later zal zijn: “De burger kan zijn keuze maken uit de door belangengroepen/instellingen aangeboden modelhuurovereenkomsten. Op dit ogenblik worden twee modelhuurovereenkomsten (woning hoofdverblijfplaats) aangeboden : één door Test Aankoop en één door de Kamer van Arbitrage en Bemiddeling. In een volgende fase zal de burger via deze toepassing het contract (scan van het ondertekende contract in pdf-formaat) ook ter registratie kunnen aanbieden aan het registratiekantoor.”
Hoe huurcontracten nu geregistreerd kunnen worden, kan worden opgezocht met een link, die (oeps) naar een Franstalige pagina leidt. De Nederlandstalige ziet u als u hier klikt.
De informatie is er dus wel, en wat er nog niet is, is op komst. De organisatie van de site van Financiën laat evenwel nog heel wat te wensen over.
Home
Ons aanbod
Nieuws
Faq
Login
